Loueur en meublé non professionnel : nouvelles règles, nouveau formulaire !

La loi de finances pour 2025 a mis en place de nouvelles règles pour le calcul des plus-values réalisées à l’occasion de la vente d’un bien immobilier loué sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dans ce cadre, le formulaire de déclaration de la plus-value vient d’être mis à jour…

Plus-values déclarées par les LMNP : le formulaire est actualisé

Pour mémoire, en cas de vente d’un bien immobilier ayant été loué dans le cadre du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les gains réalisés, appelés plus-values, relèvent du régime des plus-values des particuliers.

En cas de vente d’un bien immobilier ayant été loué meublé sous le statut LMNP, les loueurs relevant d'un régime réel d'imposition n'avaient pas, jusqu'à présent, à tenir compte dans le calcul de leurs plus-values des amortissements déduits pendant la période de location, à la différence des loueurs en meublé professionnels qui relèvent quant à eux du régime des plus-values professionnelles.

Pour remédier à cette différence de traitement et pour mettre fin au cumul d’avantages fiscaux, la loi de finances pour 2025 prévoit que, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les loueurs en meublé non professionnels doivent minorer le prix d'acquisition du bien cédé du montant des amortissements admis en déduction, ce qui a pour conséquence de majorer la plus-value brute réalisée.

En clair, désormais, dans le cadre du statut de LMNP, la plus-value brute réalisée à l’occasion de la vente d’un bien immobilier est égale à la différence entre le prix de vente et la « valeur nette comptable ».

Pour tenir compte de cette nouveauté, l’imprimé spécifique 2048-IMM « Déclaration de plus-value sur les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers autres que des terrains à bâtir » millésime 2025 prévoit désormais une case 25 intitulée « Amortissements du prix d’acquisition en déduction pour les locaux d’habitation loués meublés en application de l’article 39 C du CGI ».

Notez que le montant des amortissements relatifs aux dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration supportées par le cédant et réalisées par une entreprise, depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, qui ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, à moins que ces dernières ne soient indissociables des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, ne doit pas être renseigné en ligne 25 (ces amortissements ne sont, en effet, pas concernés par la réintégration à la plus-value).

Par ailleurs, la question se posait de savoir comment cette déduction des amortissements devait s’appliquer au regard de la majoration du prix d’acquisition au titre des frais d’acquisition.

Pour rappel, pour le calcul de la plus-value imposable, il est possible d’ajouter, au prix d’acquisition du bien immobilier, les frais inhérents à cet achat pour leur montant réel ou selon un forfait de 5 % en cas d’achat à titre onéreux.

Il en est de même pour les dépenses de construction, reconstruction agrandissement ou amélioration n’ayant pas été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu, qui peuvent être ajoutées au prix d’acquisition pour leur montant réel ou par application d’un forfait de 15 % du prix d’acquisition si l’immeuble est détenu depuis plus de 5 ans.

Le nouveau formulaire 2048-IMM nous apporte des éclaircissements à ce sujet. La déduction des amortissements s’effectue après majoration du prix d’acquisition au titre de ces frais et dépenses.

Par ailleurs, ce formulaire précise que, dès lors que les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration ont été retenues pour leur montant réel, ce montant doit être diminué des amortissements admis en déduction à ce titre.

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